К Международному дню защиты детей Управление Росреестра Новосибирской области просит обратить внимание читателей на отдельную категорию дел, а именно на особенности оформления и государственной регистрации права собственности ребенка на объекты недвижимого имущества, а также на государственную регистрацию сделок по отчуждению недвижимости с участием несовершеннолетних собственников.
Владельцем недвижимости человек может быть в любом возрасте, однако оформление в собственность жилого помещения на ребенка имеет ряд тонкостей. Так, согласно Гражданскому кодексу РФ, все действия по оформлению недвижимости выполняются законными представителями несовершеннолетнего – родителями или опекунами. Однако здесь следует отметить и возраст ребенка. За малолетних, то есть не достигших возраста 14 лет, действуют исключительно законные представители, тогда как несовершеннолетние дети – это те, кому уже есть 14 лет, действуют за себя сами, но с согласия родителей или опекунов. Таким образом, при государственной регистрации права собственности малолетнего ребенка в Управление Росреестра обращается законный представитель с приложением необходимых документов для проведения государственной регистрации права, а при оформлении объекта недвижимости в собственность несовершеннолетнего уже обращается сам ребенок со своим паспортом, а также его законный представитель.
В случае рождения в семье второго или последующих детей на приобретение объекта недвижимости с целью улучшения жилищных условий может быть представлена государственная помощь, именуемая материнским капиталом. Описание процедуры получения материнского капитала включает в себя основной нормативный акт – федеральный закон № 256-ФЗ от 29.12.2006 года «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
В результате сделки по покупке жилья право собственности переходит от продавца к покупателю. При этом законом предусмотрено несколько возможностей купить жилье с использованием средств материнского капитала. Владелец сертификата может использовать материнский капитал:
— до 3 лет на покупку жилья – только при операциях с кредитами (ипотекой).
— после 3-летия ребенка – для обычных сделок купли-продажи и участия в долевом строительстве многоквартирных домов.
Все общие требования, по которым законом разрешается покупать жилье с вложением средств из материнского капитала, а также полный перечень (список) документов для каждого конкретного случая (квартира, дом, комната или доля в собственности), перечислены в постановлении Правительства № 862 от 12.12.2007 года «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий».
Однако следует помнить, что купить квартиру с использованием средств материнского капитала или же другую жилищную площадь можно при строгом соблюдении еще одного условия: объект должен быть оформлен в собственность с учетом интересов всех детей.
В тех ситуациях, когда оформить жилье на всех членов семьи непосредственно перед перечислением средств господдержки из бюджета Пенсионного фонда (ПФР) не представляется возможным, гарантией выделения имущественных долей детям (жене или мужу) служит письменное обязательство, взятое на себя покупателем (родителем – титульным собственником) жилого помещения.
В обязательстве содержится информация о том, что собственник жилья (владелец сертификата и/или ее супруг) берет на себя обязанность в будущем оформить жилое помещение в общую долевую собственность всей семьи.
Составление обязательства необходимо, когда:
- Жилье оформлено не в общую собственность обладателя сертификата, его супруга и/или детей, а именно:
— по договору приобретателем (собственником) является один или оба родителя (дети не включены в договор);
— жилье принадлежит владельцу сертификата (супругу), но находится в залоге (ипотеке) и выделить доли можно только после снятия обременения.
- Регистрация права собственности на жилое помещение не осуществляется в момент совершения сделки:
— заключен договор с рассрочкой платежа с условием проведения регистрации права после выплаты последнего взноса;
— участие в долевом строительстве жилья – право собственности регистрируется после введения многоквартирного жилого дома в эксплуатацию;
— участие в жилищном, жилищно-строительном или накопительном кооперативе (ЖК, ЖСК, ЖНК) – государственная регистрация проходит после внесения всех взносов;
— строительство частного дома (объекта ИЖС) или его реконструкция – право собственности оформляется после введения дома в эксплуатацию (получения кадастрового паспорта на индивидуальное домовладение).
Во всех вышеперечисленных ситуациях оформление недвижимости на всех членов семьи происходит только после соблюдения всех необходимых условий и требований. Письменное обязательство исполняется путем составления соглашения о передаче несовершеннолетним детям долей в праве общей долевой собственности, составленного с учетом требований действующего законодательства, либо договора дарения. В данном случае дети становятся собственниками жилья только после государственной регистрации данных документов.
Также важным аспектом является соблюдение всех необходимых требований при совершении сделок по отчуждению недвижимого имущества, собственником которого является ребенок.
Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
Таким образом, при распоряжении имуществом несовершеннолетнего законным представителям следует обратиться к нотариусу, который в свою очередь укажет, какой пакет документов им необходимо собрать для совершения данной сделки.
В случае если имущество приобретено за счет средств материнского капитала, покупателю следует обратить внимание на соблюдение необходимого условия, а именно: оформлено ли данное жилое помещение на всех членов семьи, в том числе оно должно принадлежать детям, и на продажу данного объекта получено согласие органа опеки и попечительства. Покупатель вправе обратиться в любое представительство государственного автономного учреждения Новосибирской области «Многофункциональный центр организации предоставления государственных и муниципальных услуг Новосибирской области» (МФЦ) для получения сведений о зарегистрированных правах в отношении интересующего его объекта недвижимости.